W Wielkiej Brytanii dochód uzyskiwany z nieruchomości pociąga za sobą pewne konkretne obowiązki. Oznacza to, że w większości przypadków musisz uwzględnić go w zeznaniu składanym do HMRC, a później – opłacić należny z tego tytułu podatek. W tym artykule znajdziesz wszystkie najważniejsze informacje dotyczące obliczania podstawy opodatkowania i obowiązku składania zeznania podatkowego.
Co to jest dochód z nieruchomości?
Dochód z nieruchomości może dotyczyć gruntu lub budynków, w tym dochodów z wynajmu:
- mieszkania lub domu,
- części mieszkania lub domu (np. pokój lub miejsce parkingowe),
- z innych źródeł (np. przyczepa kempingowa, łódź mieszkalna).
Takim dochodem może być więc przede wszystkim czynsz od najemców, ale równie dobrze płatności w naturze (np. sprzątanie nieruchomości zamiast płacenia czynszu).
Pojęcie to nie obejmuje natomiast dochodów z handlu – m.in. prowadzenia rolnictwa, hotelu lub niepowiązanej działalności w domu (rzemiosło artystyczne, fryzjerstwo itd.).
Czy musisz płacić podatek od dochodu z nieruchomości?
Odpowiedź na pytanie z nagłówka prawdopodobnie wydaje Ci się oczywista. Tak, musisz odprowadzać podatek od dochodów uzyskanych w UK, w tym z nieruchomości. Wyjątkiem będą tu sytuacje objęte zwolnieniem podatkowym.
Czy musisz płacić podatek od dochodu z nieruchomości za granicą?
Sprawa nieco bardziej się komplikuje, jeśli chodzi o dochód z nieruchomości położonej poza granicami Wielkiej Brytanii. Tutaj wiele zależy od konkretnych okoliczności. Znaczenie będzie mieć m.in. status rezydenta podatkowego oraz miejsce zamieszkania w UK.
Jako mieszkaniec Wielkiej Brytanii zazwyczaj musisz poinformować HMRC o swoich dochodach uzyskiwanych za granicą. Nie dodajesz ich jednak do dochodu z nieruchomości w UK, ale wykazujesz w osobnej sekcji (dochód zagraniczny) podczas wypełniania zeznania podatkowego Self Assessment.
Obliczając kwotę podlegającą opodatkowaniu, będziesz przestrzegać tych samych zasad, które obowiązują w przypadku dochodów pozyskiwanych w Wielkiej Brytanii. W zakresie systemu podatkowego UK możesz przy tym ubiegać się o ulgę podatkową od podatku należnego w Wielkiej Brytanii, jeśli zapłaciłeś zagraniczny podatek od dochodu.
Jaka jest stawka podatku od dochodu z nieruchomości w UK?
Jeśli Twój dochód z nieruchomości podlega opodatkowaniu, podatek będziesz opłacać według odpowiedniej stawki podatku dochodowego. Musisz przy tym uwzględnić dochody z tytułu zatrudnienia oraz inne dochody z pracy (np. wynikające z self assessment lub emerytury).
Dochód z nieruchomości jest traktowany jako dochód „niezarobiony”. To z kolei oznacza, że nie musisz płacić od niego składek na ubezpieczenie społeczne (NIC). W niektórych nietypowych sytuacjach zostaniesz jednak potraktowany jako osoba prowadząca handel (np. gdy masz swój hotel lub pensjonat). Wtedy rzeczywiście pojawi się konieczność zapłacenia odpowiedniego NIC.
Ulgi i zwolnienia podatkowe od dochodów z nieruchomości w UK
Przepisy przewidują też pewne konkretne ulgi dla osób, które uzyskują dochód z nieruchomości. Chodzi tu o takie przypadki jak:
- wynajmowanie pokoju w Twoim domu – skorzystasz z tej ulgi dla pierwszych 7500 GBP dochodu osiągniętego z tytułu wynajmu pokoju w Twoim głównym miejscu zamieszkania,
- wynajem wakacyjny z umeblowaniem – gdy wynajmujesz nieruchomość na krótki okres turystom i odwiedzającym,
Oprócz tego może przysługiwać Ci zwolnienie z opodatkowania nieruchomości – w tym przypadku możliwe są 2 rozwiązania:
- pełna ulga – przewidziana dla sytuacji, gdy całkowity dochód z wynajmu jest równy lub mniejszy niż 1000 GBP. Nie musisz wówczas składać deklaracji do HMRC ani płacić jakiegokolwiek podatku.
- częściowa ulga – gdy Twój dochód z nieruchomości przekracza 1000 GBP, przy obliczaniu dochodu z najmu podlegającego opodatkowaniu możesz wybrać:
- odliczenie zwolnienia podatkowego od dochodu z najmu zamiast rzeczywistych dopuszczalnych wydatków (gdy tych wydatków jest niewiele),
- obliczenie podlegającego opodatkowaniu zysku z najmu w normalny sposób (gdy wydatków jest dużo).
Jeśli chcesz zrezygnować z pełnej ulgi albo skorzystać z ulgi częściowej, musisz się na to zdecydować do 31 stycznia po zakończeniu danego roku podatkowego – np. w przypadku rezygnacji z ulgi podatkowej/skorzystania z ulgi częściowej za rok 2021/22 masz czas do 31 stycznia 2024 roku. Wyboru dokonasz, zaznaczając odpowiednie pole w zeznaniu podatkowym self assessment.
Jak obliczyć zysk z tytułu dochodu z nieruchomości do opodatkowania?
Od 6 kwietnia 2017 roku zyski za dany okres zwykle odpowiadają kwocie, którą faktycznie uzyskujesz z najmu. Oznacza to po pierwsze, że zazwyczaj obliczasz zyski na podstawie kasowej (o ile jesteś osobą fizyczną i Twój dochód z nieruchomości wynosi mniej niż 150 GBP). W tym wypadku bierzesz więc pod uwagę rzeczywiście uzyskany dochód – np. jeśli najemca spóźni się z zapłatą czynszu za jeden miesiąc w danym roku, w zeznaniu uwzględniasz czynsz jedynie za 11 miesięcy.
Co więcej, kwotę płaconą np. przez najemców pomniejszasz o wszelkie dopuszczalne poniesione wydatki – wynik tego działania to właśnie podstawa opodatkowania.
Czym są dopuszczalne wydatki?
Duże znaczenie w kontekście podstawy opodatkowania będą mieć wspomniane wyżej dopuszczalne wydatki. Pod tym pojęciem kryją się kwoty zainwestowane „całkowicie i wyłącznie” na potrzeby wynajmu.
Może to być więc m.in. koszt naprawy i odnowień potrzebnych do utrzymania nieruchomości w stanie niezbędnym do wynajęcia albo zmiany wystroju, koszt ubezpieczenia, reklamy potrzebnej do znalezienia najemcy czy zatrudnienia agentów nieruchomości, a także podatek komunalny i opłaty za wodę czy nawet odsetki od pieniędzy pożyczonych na zakup lub ulepszenie nieruchomości.
Co więcej, od kwietnia 2016 roku istnieje też możliwość odliczania kosztów poniesionych na wymianę mebli, sprzętu AGD i naczyń kuchennych, jak również kosztu zbycia starego sprzętu (po odliczeniu kwoty uzyskanej za jego sprzedaż).
Czy kaucja zapłacona przez najemcę też podlega opodatkowaniu?
Pieniądze, które otrzymasz w ramach kaucji, tak naprawdę nie są Twoje – musisz je zabezpieczyć, a w późniejszym czasie zwrócić. Z tego powodu nie podlegają opodatkowaniu.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy potrącisz część kaucji, by np. naprawić zniszczenia spowodowane przez najemcę. Wtedy ten potrącony koszt będziesz wliczać do dochodu z najmu podlegającego opodatkowaniu (ale pozostałą część kaucji zwróconą najemcy już nie).
Biorąc jednak pod uwagę, że koszty naprawy to dopuszczalny wydatek, zwykle zniesie się wzajemnie z potrąconą kaucją i tym samym nie zapłacisz od niej podatku.
Co jeśli „stracisz” na wynajmie nieruchomości?
Strata oznacza, że Twoje dopuszczalne wydatki przewyższają dochód z wynajmu nieruchomości. W takiej sytuacji o ile wynajmujesz też inne nieruchomości, możesz pomniejszyć podstawę ich opodatkowania. Cały Twój dochód z czynszów w Wielkiej Brytanii należy bowiem traktować jako jedną działalność związaną z wynajmowaniem.
Jeśli natomiast nie masz innych nieruchomości, a wydatki przewyższają zyski, strata ta z reguły zostanie zaliczona na następny rok podatkowy.
Ograniczenie ulgi podatkowej na odsetki i inne koszty podatkowe
Od kwietnia 2017 roku ulga podatkowa na odsetki i inne koszty finansowe podlega ograniczeniu w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych do podstawowej stawki podatku dochodowego.
Tym samym koszty finansowania nieruchomości mieszkalnych nie będą brane pod uwagę przy obliczaniu dochodu z najmu podlegającego opodatkowaniu. Zamiast tego zobowiązanie podatkowe pomniejsza się o obniżkę podstawowej stawki podatku. Ta z kolei zwykle odpowiada odsetkom oraz innym kosztom finansowym.
Obniżka podatku to wartość stawki podstawowej (obecnie 20%) niższej obejmującej:
- odpowiednią proporcję odsetek i innych kosztów finansowych,
- zyski z nieruchomości,
- skorygowany całkowity dochód – czyli dochód po odliczeniu kwoty zwolnienia od podatku z wyłączeniem dochodów z oszczędności i dywidend. Nie jest przy tym dopuszczalna sytuacja, w której obniżenie podatku spowoduje jego zwrot.
Obecnie przy obliczaniu dochodu z najmu podlegającego opodatkowaniu nie można odliczyć odsetek i innych kosztów finansowych. Aby obliczyć swoją podstawową stawkę obniżki podatku, trzeba wykorzystać 100% swoich odsetek i innych kosztów finansowych.
Czy dochody z nieruchomości wliczają się na składki emerytalne?
Dochody z nieruchomości zwykle nie są wliczane do dochodów dla celów składek emerytalnych. Traktuje się je bowiem jako dochody „niezarobione”.
Jeśli jednak prowadzisz firmę związaną z wykorzystywaniem nieruchomości np. jako hotel czy pensjonat, Twoje zyski traktowane są jako pochodzące z handlu (a więc jako zarobki). Wtedy podlegają wliczeniu do składek na cele emerytalne.
Czy musisz wypełnić zeznanie podatkowe, aby zgłosić dochód z nieruchomości?
Jeśli masz dochód z najmu podlegający opodatkowaniu, być może pojawi się konieczność wypełnienia zeznania podatkowego. Czasami jednak HMRC może pobrać podatek od niewielkiej kwoty w oparciu o kod Pay As You Earn (PAYE).
I tak jeśli Twój dochód brutto wynosi:
- mniej niż 1000 GBP – nie ma potrzeby wypełniania zeznania podatkowego,
- ponad 1000 GBP, ale mniej niż 10.000 GBP oraz dochód z najmu netto (zysk) wynosi mniej niż 2.500 GBP – skontaktuj się z HMRC, by sprawdzić, czy podatek od zysku można pobrać za pośrednictwem PAYE,
- ponad 10.000 GBP lub dochód z najmu netto (zysk) wynosi ponad 2.500 GBP – musisz wypełnić zeznanie podatkowe
W momencie, gdy zaczniesz uzyskiwać dochód z wynajmu nieruchomości podlegający opodatkowaniu, poinformuj o tym HMRC. Zrób to jak najszybciej, przy czym nie później niż do 5 października po zakończeniu danego roku podatkowego. Przykładowo, jeśli zaczniesz uzyskiwać taki dochód do 5 kwietnia 2021 r., masz czas na powiadomienie HMRC do 5 października tego samego roku.
Pamiętaj, że jeśli nie ujawnisz HMRC swoich dochodów, a ten otrzyma informacje o tym fakcie np. od osób trzecich w ramach Let Property Campaign, narażasz się na wyższe kary.
Sprzedaż nieruchomości lub wynajem na dłuższy okres a konsekwencje podatkowe
Przedstawione wyżej zasady dotyczą tylko najmu na krótszy okres. W przypadku najmu lub dzierżawy na 50 lat lub więcej, obowiązują inne zasady.
Jeśli natomiast chodzi o sprzedaż, może się ona wiązać z obowiązkiem zapłaty podatku od zysków kapitałowych. Jednak o ile nieruchomość kiedykolwiek była Twoim domem, możesz kwalifikować się do ulgi w podatku od zysków kapitałowych.
Gdzie znajdziesz więcej informacji na temat podatku od nieruchomości?
Więcej informacji na temat podatku dochodowego w przypadku wynajmu nieruchomości znajdziesz na stronie GOV.UK, natomiast wskazówki techniczne HMRC – w podręczniku dotyczącym dochodów z nieruchomości.
